Perbedaan KPR Syariah Tanpa Riba, KPR Bank Konvensional, dan KPR Bank Syariah

Seperti Apa Skema KPR Syariah Tanpa Riba? Apa bedanya dengan KPR Perbankan Konvensional dan Perbankan Syariah?

Tak dimungkiri bahwa pertanyaan tersebut kerap muncul di pikiran orang-orang yang ingin membeli rumah ketika ada penawaran rumah menggunakan sistem KPR Syariah Tanpa Riba. Pada kesempatan ini kami dari Atlantis Sharia Realty akan mencoba menjelaskan perbedaan antara KPR Syariah Tanpa Riba dengan KPR Perbankan tersebut.

1. Pihak yang Berakad

KPR Bank Konvensional: Ada 3 pihak yaitu developer, pembeli dan bank. Bank statusnya tidak membeli rumah tapi sebagai pemberi pinjaman dana.

KPR Bank Syariah: Ada 3 pihak yaitu developer, pembeli dan bank. Bank statusnya tidak membeli rumah tapi sebagai pemberi pinjaman dana.

KPR Syariah Tanpa Bank: Hanya ada 2 pihak, yakni developer sebagai penjual dengan kliennya sebagai pembeli. Hal ini menghindari adanya akad yang tidak jelas ketika ada 3 pihak yang berakad.

2. Sistem Cicilan

KPR Bank Konvensional: Mayoritas cicilan tidak flat, tetapi mengikuti suku bunga bukan margin. Ini adalah riba karena ada tambahan dari hutang piutang (sistemnya itu menuliskan harga pokok lalu dikalikan bunga).

KPR Bank Syariah: Cicilan flat. Sedari awal sudah diberitahu total harga yang sudah ditambah margin, lalu sisa hutangnya dibagi jumlah bulan dalam masa hutang atau tenor.

KPR Syariah Tanpa Bank: Cicilan flat. Sedari awal sudah diberitahu total harga yang sudah ditambah margin, lalu sisa hutangnya dibagi jumlah bulan dalam masa hutang atau tenor.

3. Barang Jaminan

KPR Bank Konvensional: Menjaminkan barang (rumah) yang sedang diperjualbelikan.

KPR Bank Syariah: Menjaminkan barang (rumah) yang sedang diperjualbelikan.

KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak menjaminkan barang yang sedang diperjualbelikan. Hal ini benar karena dalam Islam sebaiknya barang yang diperjualbelikan tidak dijadikan barang jaminan.

4. Denda Apabila Telat Bayar

KPR Bank Konvensional: Ada denda untuk ketelatan. Denda tersebut dimasukkan ke pendapatan bank. Hal ini merupakan riba karena membuat pertambahan dari nilai yang ditetapkan.

KPR Bank Syariah: Ada denda bagi yang telat karena tidak disiplin melakukan pembayaran. Denda tersebut tidak dimasukkan ke pendapatan bank, namun diperuntukkan untuk dana sosial. Hal ini mengikuti fatwa Dewan Syariah Nasional.

KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada denda atas ketelatan pembayaran.

5. Sita Apabila Macet dan Tidak Bisa Melanjutkan KPR

KPR Bank Konvensional: Ada sita apabila macet dan tidak bisa melanjutkan KPR.

KPR Bank Syariah: Tidak ada sita.

KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada sita.

6. Pinalti Jika Melangar Poin Perjanjian

KPR Bank Konvensional: Ada pinalti. Ini adalah riba karena ada penambahan dari hutang piutang.

KPR Bank Syariah: Tidak ada pinalti.

KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada pinalti.

7. Asuransi

KPR Bank Konvensional: Memakai asuransi secara umum. Asuransi merupakan produk ribawi.

KPR Bank Syariah: Memakai asuransi yang diklaim sebagai asuransi syariah.

KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak memakai asuransi karena semua produk asurasi, termasuk yang diklaim sebagai asuransi syariah, belum ada yang sepenuhnya syariah.

8. BI Checking (Bankable)

KPR Bank Konvensional: Ada BI Checking. Sehingga klien harus bankable, misalnya punya tabungan, minimal angka cicilan nilainya 30 persen dari gaji, dan lain sebagainya.

KPR Bank Syariah: Ada BI Checking. Sehingga klien harus bankable, misalnya punya tabungan, minimal angka cicilan nilainya 30 persen dari gaji, dan lain sebagainya.

KPR Syariah Tanpa Bank: Tidak ada BI Checking. Namun, ada verifikasi yang dilakukan oleh pihak developernya langsung secara mandiri yang tidak terkait dengan pihak perbankan.

***

Dari berbagai perbedaan yang disampaikan di atas tentunya ada beberapa hal yang menjadi catatan dan harus ada solusinya dalam penerapan KPR Syariah Tanpa Bank. Berikut ini beberapa solusi yang harus diperhatikan dalam penerapan sistem KPR Syariah Tanpa Bank.

1. Cicilan atau angsuran harus jelas pada akad jual beli secara kredit. Pada jual beli ini, harus berhati-hati jangan sampe kita mencatat harga cash di akad. Maka, dalam akad perjanjian harus berisi total harga kredit.

Rumusnya:
Hitungan Cicilan = (Total Harga - Uang Muka)/Jumlah Tenor

Contoh:
Harga cash 300jt
Harga kredit 500jt
Tenor 10 Tahun
Dp/Uang Muka : 100jt
Hitungan cicilan = (500jt-100jt)/120 bln = 3,33jt perbulan selama 10 tahun dengan cicilan flat

2. Barang jaminan boleh, asalkan bukan barang yang diperjualbelikan. Pada sistem jual beli rumah sistem KPR Syariah Tanpa Bank harus akadnya jual beli. Jadi walaupun cicilan belum lunas, maka rumah sudah menjadi milik pembeli. Sehingga dilarang menahan hak pembeli atau mensyaratkan tidak ada balik nama sebelum cicilan lunas.

Pada sistem lain, akadnya adalah sewa dan beli. Jadi selama belum lunas, maka rumah masih belum menjadi milik pihak pembeli. Baru setelah lunas, haknya diberikan seluruhnya. Jika ada macet tengah jalan dan berhenti, maka rumah akan disita.

3. Tidak ada denda, bukan berarti tanpa solusi. Berikut ini beberapa solusi terkait KPR Syariah Tanpa Bank yang tak menggunakan sistem denda.

- Dijelaskan pentingnya pembayaran tepat waktu karena akan berimbas pada waktu inden yang lebih lama atau serah terima rumah dimundurkan.

- Jika telat dalam tempo tertentu yang dinilai cukup lama, barang yang dijadikan jaminan (di luar barang yang dijualbelikan) boleh diambil pihak developer dan mengurangi jumlah utang yang belum lunas dari pihak pembeli.

- Apabila jual beli di awal sudah macet, maka dicari apa penyebabnya dan diberikan tenggang waktu untuk mencari solusinya.

4. Mengganti sita dengan solusi lain untuk pihak developer maupun pembeli jika terjadi kredit macet atau tak mampu lanjut KPR. Berikut ini merupakan beberapa solusi yang bisa dipakai:

- Menganalisis dan berdiskusi mengenai keuangan pembeli.

- Mencarikan solusi keuangan tersebut, seperti menyediakan lapangan kerja, memberikan pelatihan bisnis, ataupun menunggu sampai beberapa bulan untuk melihat perkembangan keuangan buyer membaik.

- Jika solusi di atas tidak membantu, maka pihak developer bisa menawarkan takeover ke orang lain yang dikenal pembeli seperti keluarga atau saudara.

- Solusi akhir adalah pembeli menjual rumah dengan harga pasaran kepada pihak lain. Penghasilan dari penjualan tersebut adalah milik pembeli yang cicilannya bermasalah tadi.

- Pembeli membayarkan sisa hutang kepada developer. Sisa uang penjualan rumah adalah milik pembeli tersebut.

Contoh :
Rumah Kredit Macet
Sudah cicil 300jt
Sisa hutang 200jt
Dijual rumah pada tahun ke 7 dgn harga 550jt
Maka 550jt dikurangi 200jt (nilai hutang ke developer)
Sisanya 350jt adalah milik pembeli yang kreditnya macet

5. Tetap berhati-hati walaupun tanpa BI Checking. Developer perumahan syariah tetap berhati-hati dan mempunyai standar penyaringan dan verifikasi pembelinya saat awal pemesanan unit perumahannya.

***

Itulah penjelasan yang dirasa cukup detail untuk menggambarkan perbedaan KPR Syariah Tanpa Bank dengan KPR Bank Syariah dan Bank Konvensional. Semoga menjadi pencerahan bagi Anda yang mungkin awalnya masih bingung dengan sistem KPR yang masih jarang ini.

Semoga Allah merahmati. Aamiin.

PERUMAHANISLAMIINDONESIA

www.perumahanislamiindonesia.com